Đặt chỗ bạc tỷ, sổ đỏ vẫn xa tầm tay: Cam kết đầu tư sau sáp nhập địa giới?

Những ngày gần đây, câu chuyện nhóm khách hàng tại dự án Khu dân cư núi Đầu Rồng (TNR Stars Cao Phong) tiếp tục trở thành đề tài thu hút sự quan tâm trong giới đầu tư bất động sản. Không chỉ vì con số hàng tỷ đồng đã được đặt cọc gần như trọn vẹn, mà còn bởi thực trạng pháp lý chồng chéo khi quyền quản lý dự án chuyển từ UBND tỉnh Hòa Bình sang UBND tỉnh Phú Thọ sau sáp nhập địa giới.

Giao dịch với niềm tin và những bản hợp đồng "đặt chỗ"

Tháng 12/2021, bốn khách hàng – ông Sĩ Văn Hiệp, ông Vũ Công Thiện, ông Nguyễn Ích Cương, bà Nguyễn Thị Phương – ký kết hợp đồng đặt chỗ và chuyển tiền để sở hữu tám lô đất thuộc Dự án Khu dân cư núi Đầu Rồng. Các lô đất được giới thiệu nằm trong quy hoạch của Công ty Cổ phần May–Diêm Sài Gòn, đơn vị phân phối là TNR Holdings Việt Nam.

Mức thanh toán không hề nhỏ: mỗi khách hàng đã đóng 95% giá trị đất, tổng cộng nhiều tỷ đồng. Họ tin tưởng vào tính khả thi của dự án, lời hứa tiến độ, và lời cam kết sẽ được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận bàn giao đất đúng hạn – ngày 10/02/2023. Thế nhưng, đến nay đã quá thời điểm cam kết hơn hai năm, toàn bộ giao dịch vẫn dừng lại ở mức “giữ chỗ”, chưa có văn bản chuyển nhượng hoàn chỉnh, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đứng tên người mua.

Pháp lý dự án: Những câu hỏi còn bỏ ngỏ

Điều đáng nói, theo các tài liệu nhóm khách hàng được biết, Dự án Khu dân cư núi Đầu Rồng có hồ sơ pháp lý phức tạp:

Theo Quyết định số 1521/UBND-NNTN ngày 24/9/2019, UBND tỉnh Hòa Bình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, quy mô gồm 279 căn nhà ở.
Quyết định số 1126/QĐ-UBND ngày 22/5/2020 phê duyệt nhà đầu tư là Công ty May–Diêm.
Thời hạn hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội và bàn giao cho Nhà nước dự kiến trong Quý I và Quý II/2024.

Đặc biệt, theo Văn bản số 2044/UBND-KTN ngày 14/11/2023 do UBND tỉnh Hòa Bình ban hành, Công ty May–Diêm chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân sau khi đã hoàn thành hạ tầng và được phép phân lô bán nền. Giai đoạn 1, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp 241 GCNQSDĐ, nhưng chưa rõ tám lô đất của nhóm khách hàng đã có sổ hay chưa, điều kiện để chuyển nhượng ra sao.

Như vậy, việc ký hợp đồng đặt chỗ, thu tiền từ năm 2021 khi chưa đủ điều kiện bàn giao đất cho người dân có dấu hiệu chưa tuân thủ quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Kẽ hở khi địa giới hành chính sáp nhập

Một tình tiết đáng chú ý là từ năm 2024, khu vực này đã chuyển về UBND tỉnh Phú Thọ quản lý, thay vì Hòa Bình trước đây. Trong khi đó, hệ thống quản lý hồ sơ, quy hoạch, tiến độ dự án chưa đồng bộ kịp thời. Sự thay đổi địa giới, sự chậm trễ trong công bố thông tin, giải thích hồ sơ pháp lý đã tạo ra khoảng trống quản lý khiến nhóm người mua càng thêm bị động.

Tháng 7/2025, nhóm khách hàng thông qua Công ty Luật TNHH La Défense đã chính thức gửi văn bản đến UBND tỉnh Phú Thọ, Sở Xây dựng tỉnh Phú Thọ – nay là cơ quan hành chính quản lý mới – để làm rõ các vấn đề cốt lõi:

Công ty May–Diêm đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội đúng tiến độ chưa? Nếu chậm, đã được điều chỉnh chủ trương đầu tư hay chưa?
Đối với tám lô đất đã đặt cọc, GCNQSDĐ đã được cấp hay chưa? Nếu đã có sổ, điều kiện chuyển nhượng là phân lô bán nền hay buộc xây thô hoàn thiện mặt ngoài?
Việc huy động vốn bằng hợp đồng đặt chỗ có phù hợp với quy định pháp luật không?

Đây không chỉ là quyền được biết của người mua mà còn là trách nhiệm minh bạch của cơ quan quản lý nhà nước theo Luật Tiếp cận thông tin 2016 và Nghị định 44/2022/NĐ-CP.

Nguy cơ “tiền treo – nợ vẫn trả”

Không chỉ có vốn tự có, nhiều khách hàng đã dùng khoản vay ngân hàng để thanh toán tiền đặt chỗ. Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, không bàn giao đúng hạn, gánh nặng lãi vay vẫn đổ lên vai người mua. Việc ngân hàng cho vay mua đất khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cũng là dấu hỏi pháp lý lớn, tiềm ẩn rủi ro cả cho khách hàng và cho chính tổ chức tín dụng.

Trách nhiệm của các bên liên quan

Nhìn lại toàn bộ vụ việc, có thể thấy các bên liên quan không thể phủi bỏ vai trò:

Công ty May–Diêm có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết tiến độ, đảm bảo điều kiện pháp lý khi huy động vốn từ người mua. Nếu chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng đã thu tiền gần như toàn bộ, hành vi này có dấu hiệu vi phạm quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có thể bị xử phạt hành chính hoặc buộc hoàn trả tiền cho khách hàng.
TNR Holdings Việt Nam với tư cách là đơn vị phân phối, cũng không thể vô can nếu tham gia môi giới khi dự án chưa đủ điều kiện.
UBND tỉnh Phú Thọ, sau khi tiếp nhận quyền quản lý từ Hòa Bình, cần nhanh chóng rà soát tiến độ dự án, công khai thông tin pháp lý, tránh để nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp tục mòn mỏi chờ đợi.
Ngân hàng cho vay cần làm rõ cơ sở pháp lý khi cấp tín dụng đối với khoản vay mua đất nền từ hợp đồng đặt chỗ – vốn chưa được pháp luật công nhận như hợp đồng mua bán bất động sản đủ điều kiện.

Hồi chuông cảnh báo từ một dự án “treo”

Thực tế cho thấy, không ít người dân, đặc biệt ở các khu vực tỉnh lẻ, vẫn dễ dàng tin vào quảng cáo, hình ảnh phối cảnh và những lời hứa cam kết tiến độ từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu thiếu kiến thức pháp lý, không kiểm tra kỹ hồ sơ dự án, quyền lợi của họ rất dễ bị treo vô thời hạn.

Nhóm khách hàng hiện đang chuẩn bị các phương án tiếp theo: nếu UBND tỉnh Phú Thọ và các cơ quan chức năng không sớm vào cuộc, làm rõ tính pháp lý dự án, buộc chủ đầu tư thực hiện cam kết hoặc hoàn trả tiền, khả năng khởi kiện, tố cáo hành vi huy động vốn trái pháp luật là hoàn toàn có thể xảy ra.

Lời nhắc không chỉ dành cho những người trong cuộc

Vụ việc của Dự án Khu dân cư núi Đầu Rồng là minh chứng rõ ràng cho một lỗ hổng lớn: khi quản lý pháp lý không đồng bộ, khi dự án chậm tiến độ nhưng không được giám sát chặt, người chịu thiệt thòi luôn là những người đặt niềm tin và tiền của mình vào đất.

Với thị trường bất động sản đang trong giai đoạn nhiều biến động, minh bạch pháp lý dự án không chỉ là trách nhiệm của doanh nghiệp, mà còn là thước đo năng lực quản lý của chính quyền địa phương. Sự sáp nhập địa giới hành chính, sự thay đổi cơ quan đầu mối càng đòi hỏi hệ thống dữ liệu phải được cập nhật, công khai kịp thời, tránh để người dân rơi vào tình trạng “tiền thật nhưng quyền lợi mơ hồ”.