Dự án Movenpick Central – tổ hợp khách sạn tiêu chuẩn quốc tế ngay trung tâm TP. Đồng Hới, Quảng Bình – đang đối diện nguy cơ bị đình chỉ không phải vì chủ đầu tư yếu kém hay thị trường thiếu nhu cầu, mà bởi một quyết định thu hồi đất ban hành khi nhiều vướng mắc then chốt chưa được xử lý thỏa đáng. Hơn hai năm gửi kiến nghị tháo gỡ, doanh nghiệp không một lần được đối thoại công khai. Một môi trường đầu tư được đo không chỉ bằng bảng xếp hạng PCI, mà còn bằng cách chính quyền hành xử ra sao với những tình huống bất khả kháng.
Một dự án không chỉ là bài toán kinh doanh thuần túy
Từ khi lên ý tưởng, Movenpick Central đã được định vị là dự án tổ hợp khách sạn – thương mại đẳng cấp, hợp tác vận hành với Tập đoàn Movenpick Hotels & Resorts (Thụy Sĩ) – một thương hiệu lưu trú cao cấp với hơn 70 năm kinh nghiệm tại 25 quốc gia. Trong bối cảnh Quảng Bình tìm hướng phục hồi du lịch sau đại dịch, dự án mang theo khát vọng mở rộng phân khúc khách quốc tế, tăng giá trị lưu trú và làm mới diện mạo đô thị.
Điều đáng nói, phần lớn diện tích – hơn 2.800 m² trong tổng hơn 2.900 m² – không phải là quỹ đất xin giao mới, mà doanh nghiệp đã chuyển nhượng tài sản hợp pháp từ năm 2015 (Khách sạn Nhật Lệ 1 cũ), được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 789508, thời hạn đến 2026. Giá trị kinh tế ở đây không chỉ nằm ở tiền thuê đất hay thu ngân sách, mà là giá trị biểu tượng: một thương hiệu quốc tế đồng hành lâu dài với du lịch địa phương.
Hợp đồng vẫn còn đó – nhưng quyền lợi thì sao?
Ngày 24/12/2018, UBND tỉnh Quảng Bình ra Văn bản số 2192/UBND-TH chấp thuận chủ trương đầu tư. Năm 2020, Sở Xây dựng ký Hợp đồng thực hiện dự án số 04/2020/HĐ-DAĐT cùng Phụ lục điều chỉnh năm 2022. Các điều khoản không mập mờ: Điều 22.1 quy định chỉ khi đất không được sử dụng 12 tháng liên tục, hoặc tiến độ chậm 24 tháng trở lên, mới phát sinh quyền thu hồi; mọi thủ tục phải tuân theo Điều 64 Luật Đất đai 2013 (thời điểm Hợp đồng có hiệu lực).
Thực tế, doanh nghiệp đã triển khai bước đầu, làm việc với các ngân hàng để vay vốn tín dụng, điều chỉnh thiết kế theo chuẩn vận hành quốc tế của Movenpick. Quy mô vốn đầu tư được điều chỉnh từ 515 tỷ đồng lên 936 tỷ đồng. Vấn đề không nằm ở năng lực hay cam kết, mà ở rào cản hành chính chồng chéo, thời gian thẩm định kéo dài và biến động thị trường du lịch toàn cầu hậu Covid-19 – tình huống bất khả kháng mà chính Khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai 2024 và Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP coi là căn cứ không áp dụng cơ chế thu hồi cứng nhắc.
Những kiến nghị khẩn thiết – và khoảng trống đối thoại
Ngay từ tháng 3/2023, doanh nghiệp đã gửi Văn bản số 32/VIG-KHĐT, tiếp đó là Đơn phản ánh ngày 28/2/2025, Đơn Kiến nghị khẩn thiết ngày 19/6/2025, kèm toàn bộ hồ sơ tài chính và phương án khắc phục. Trong đó, Việt Group Central đề xuất UBND tỉnh cho phép điều chỉnh tiến độ để có cơ sở pháp lý hoàn thiện hồ sơ vay vốn và thanh toán các nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng.
Báo cáo số 2076/KHĐT-TĐ (26/7/2023) của Sở Kế hoạch & Đầu tư cũng đã nêu rõ: “Pháp luật về đầu tư chưa có quy định không cho phép điều chỉnh tiến độ nếu doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.” Một quan điểm chuyên môn đáng lẽ phải là cơ sở để UBND tỉnh cân nhắc lộ trình gia hạn, nhưng suốt hơn 22 tháng, không một buổi đối thoại chính thức nào được mở ra. Điều 21.2, Điều 26.1 của Hợp đồng – cam kết thương lượng, hòa giải – gần như vô hiệu.
Một quyết định thu hồi: Khi cánh cửa vốn chật hẹp bị khép chặt hơn
Ngày 4/2/2025, UBND tỉnh Quảng Bình ban hành Quyết định số 242/QĐ-UBND, thu hồi toàn bộ 2.911,6 m² đất và chấm dứt Hợp đồng đầu tư. Quyết định không chỉ thu hồi phần đất Nhà nước giao mà còn cả diện tích doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, được cấp sổ đỏ, sử dụng ổn định đến 2026.
Vấn đề nằm ở tính pháp lý: Khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai 2024, Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP cho phép xem xét các yếu tố bất khả kháng, trở ngại khách quan, thay vì máy móc thu hồi. Trong khi đó, các Quyết định cưỡng chế tài chính (873/QĐ-CTQBI, 786/QĐ-CTQBI) được ban hành trước thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực, nhưng khi thu hồi, chính quyền lại viện dẫn quy định mới như một “lối ra” pháp lý hồi tố, tạo ra điểm tranh cãi.
Điều đáng lưu ý là với nhiều địa phương khác, các tình huống dự án chậm tiến độ vì lý do khách quan thường được xử lý bằng phương án giãn tiến độ, khoanh nợ, thậm chí tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính để bảo vệ quyền sử dụng đất đã giao. Ở Quảng Ninh, không thiếu tiền lệ chính quyền cùng doanh nghiệp “cùng ngồi với ngân hàng” để gỡ các nút thắt tín dụng. Ở Đà Nẵng, không ít dự án du lịch lớn được giãn tiến độ, điều chỉnh quy mô phù hợp thị trường, miễn là có thiện chí khắc phục.
Trách nhiệm đồng hành: Đo bằng đối thoại hay giấy tờ?
Nghị quyết số 68-NQ/TW (23/6/2023) và Nghị quyết số 41-NQ/TW (10/10/2023) đều nhấn mạnh vai trò doanh nhân và yêu cầu hoàn thiện chính sách, pháp luật để tạo môi trường đầu tư minh bạch, an toàn, bảo vệ quyền tài sản hợp pháp. Nhưng các cam kết này, nếu chỉ nằm trên báo cáo và hội trường, sẽ không đủ giữ chân những doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư dài hạn.
Điều 6.2(b) của Hợp đồng rõ ràng: UBND tỉnh với vai trò Bên A phải “hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi, phối hợp giải quyết vướng mắc”. Thế nhưng suốt hơn hai năm, mọi đề xuất đều rơi vào im lặng hành chính. Trong khi đó, chính quyền có toàn quyền tạo ra cơ chế “đệm” – khoanh nợ, điều chỉnh tiến độ, thương lượng lộ trình khắc phục – mà không áp dụng.
Một môi trường đầu tư được đo không phải bằng khẩu hiệu “thân thiện với doanh nghiệp” mà bằng cách đối thoại diễn ra khi rủi ro phát sinh. Giữ được “vùng thương lượng” giữa doanh nghiệp – chính quyền – ngân hàng mới là điều mà một địa phương khôn ngoan không bao giờ đánh mất.
Niềm tin đầu tư: Giá trị không thể bị mặc cả hay vay mượn
Thiệt hại vật chất của một dự án bị đình chỉ có thể đo đếm, nhưng thiệt hại lớn nhất là niềm tin. Khi quyền đầu tư, quyền tài sản đã được bảo hộ bằng pháp luật vẫn có thể bị thu hẹp chỉ bởi một quyết định hành chính, không qua đối thoại, thì không thể kỳ vọng dòng vốn tư nhân sẽ tiếp tục chọn nơi này để gắn bó dài hạn.
Chính sách giữ chân doanh nhân không phải là ưu ái quá mức. Đó là cam kết bảo vệ những nguyên tắc đã được Hợp đồng và luật pháp ghi nhận. Khi một quyết định thu hồi đất có thể khép lại cánh cửa thương lượng, hòa giải, nó cũng khép lại luôn cả cơ hội để sửa sai, tái cơ cấu và phục hồi dòng vốn.
Movenpick Central không chỉ là câu chuyện một dự án bị đình chỉ. Nó là bài kiểm tra cho năng lực quản trị thể chế: liệu cam kết “đồng hành cùng doanh nghiệp” có thực chất hay không, hay chỉ dừng ở văn bản và lễ ký kết.
Một câu hỏi để ngỏ
Nhiều địa phương vẫn miệt mài thu hút đầu tư bằng chính sách ưu đãi, quảng bá hình ảnh “môi trường thân thiện”. Nhưng niềm tin đầu tư không thể vay mượn. Niềm tin ấy được vun đắp từ cách một chính quyền lắng nghe, chia sẻ rủi ro, dám tự sửa những nút thắt bất cập ngay khi doanh nghiệp còn sẵn sàng gắn bó.
Mở cửa thị trường không khó, giữ được cửa mở mới khó. Khi cánh cửa ấy khép lại chỉ bằng một quyết định hành chính mà không có lối thương lượng, sẽ không còn ai đủ kiên nhẫn gõ thêm lần thứ hai.
ĐĂNG KÝ TƯ VẤN
