(LSHN) - Từ thực tiễn giải quyết các tranh chấp tại Novaworld Phan Thiết, Luật sư Lưu Tiến Dũng cùng Hãng luật La Défense đã hình thành phương pháp tiếp cận pháp lý xuyên qua hợp đồng.
Bản chất giao dịch bị che khuất
Không ít khách hàng tìm đến luật sư trong tâm trạng đã chấp nhận mình là bên bất lợi. Có người đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị bất động sản nhưng dự án dừng triển khai. Có người đang bị ngân hàng khởi kiện yêu cầu trả nợ trong khi căn nhà vẫn chỉ tồn tại trên bản vẽ. Có người cầm trên tay hàng chục văn bản mang những tên gọi khác nhau như "Văn bản thỏa thuận", "Phiếu đăng ký sản phẩm", "Hợp đồng dịch vụ", "Cam kết ba bên" nhưng lại không biết đâu mới là văn bản quyết định quyền lợi của mình. Điểm chung của họ là đều tin rằng: đã ký thì phải chịu. Nhưng trong nhiều trường hợp, điều khiến khách hàng rơi vào bất lợi không phải là chữ ký trên một hợp đồng, mà là việc họ chưa nhìn thấy toàn bộ cấu trúc giao dịch mà mình đang tham gia.
Đó cũng là điều Luật sư Lưu Tiến Dũng và Hãng luật La Défense nhận ra sau nhiều năm tham gia giải quyết các tranh chấp phát sinh tại nhiều dự án bất động sản quy mô lớn, trong đó có Novaworld Phan Thiết, The Global City, Sunshine, KS Finance và nhiều dự án khác có mô hình giao dịch tương tự. Từ thực tiễn ấy, một công trình nghiên cứu chuyên sâu về cấu trúc huy động vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai đã được hình thành, không chỉ để phân tích một vụ việc cụ thể mà còn để lý giải một hiện tượng đang diễn ra trên toàn thị trường.
Điều đáng chú ý là phương pháp tiếp cận của La Défense không bắt đầu bằng câu hỏi "hợp đồng này đúng hay sai", mà bằng một câu hỏi khác: toàn bộ chuỗi giao dịch này đang vận hành nhằm mục đích gì? Thoạt nhìn, mỗi khách hàng chỉ ký một vài văn bản riêng lẻ. Người thì ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Người thì ký văn bản thỏa thuận với đơn vị phân phối. Người khác lại chỉ làm việc với môi giới hoặc công ty dịch vụ. Mỗi quan hệ dường như tồn tại độc lập. Tuy nhiên, khi toàn bộ hồ sơ được đặt cạnh nhau, bức tranh hoàn toàn thay đổi.
.jpg)
Đó cũng là điều Luật sư Lưu Tiến Dũng và Hãng luật La Défense nhận ra sau nhiều năm tham gia giải quyết các tranh chấp phát sinh tại nhiều dự án bất động sản quy mô lớn, trong đó có Novaworld Phan Thiết, The Global City, Sunshine, KS Finance và nhiều dự án khác có mô hình giao dịch tương tự. Từ thực tiễn ấy, một công trình nghiên cứu chuyên sâu về cấu trúc huy động vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai đã được hình thành, không chỉ để phân tích một vụ việc cụ thể mà còn để lý giải một hiện tượng đang diễn ra trên toàn thị trường.
Điều đáng chú ý là phương pháp tiếp cận của La Défense không bắt đầu bằng câu hỏi "hợp đồng này đúng hay sai", mà bằng một câu hỏi khác: toàn bộ chuỗi giao dịch này đang vận hành nhằm mục đích gì? Thoạt nhìn, mỗi khách hàng chỉ ký một vài văn bản riêng lẻ. Người thì ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Người thì ký văn bản thỏa thuận với đơn vị phân phối. Người khác lại chỉ làm việc với môi giới hoặc công ty dịch vụ. Mỗi quan hệ dường như tồn tại độc lập. Tuy nhiên, khi toàn bộ hồ sơ được đặt cạnh nhau, bức tranh hoàn toàn thay đổi.
Luật sư LƯU TIẾN DŨNG (Ảnh: LDF)
Tranh chấp về toàn bộ cấu trúc giao dịch
Khoản tiền vay của khách hàng được giải ngân trực tiếp cho đơn vị phân phối hoặc chủ đầu tư. Quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận lại được dùng để thế chấp cho chính khoản vay đó. Đơn vị phân phối trực tiếp tổ chức bán hàng, tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn thanh toán và theo dõi tiến độ. Chủ đầu tư là bên cuối cùng hưởng lợi từ dòng tiền. Trong khi đó, toàn bộ rủi ro lại tập trung vào người mua khi dự án phát sinh vướng mắc. Nếu chỉ xem từng hợp đồng riêng lẻ, rất khó nhìn thấy mối liên hệ này. Nhưng khi nhìn toàn bộ chuỗi giao dịch như một chỉnh thể, nhiều vấn đề pháp lý vốn bị che khuất bắt đầu được làm rõ. Đó cũng là bước ngoặt trong nhiều vụ việc mà La Défense tham gia.
Có những khách hàng ban đầu chỉ nghĩ mình đang tranh chấp với ngân hàng. Sau khi rà soát hồ sơ, phạm vi vụ việc được mở rộng sang trách nhiệm của đơn vị phân phối, chủ đầu tư và toàn bộ cơ chế huy động vốn của dự án. Ngược lại, cũng có trường hợp khách hàng tập trung khiếu nại chủ đầu tư nhưng lại bỏ qua những quyền lợi quan trọng phát sinh từ quan hệ tín dụng hoặc từ các cam kết được xác lập trong giai đoạn đầu của giao dịch. Không ít hồ sơ được chuyển đến La Défense khi khách hàng đã làm việc với nhiều đơn vị tư vấn khác nhau nhưng vẫn chưa tìm được hướng đi phù hợp. Có người đã nhận được thông báo xử lý tài sản bảo đảm. Có người bị yêu cầu tiếp tục thanh toán theo tiến độ dù dự án gần như dừng thi công. Có người đã thương lượng nhiều lần nhưng không đạt kết quả vì xác định sai đối tượng cần làm việc.
Điểm khác biệt của La Défense là không vội đưa ra kết luận. Việc đầu tiên luôn là tái dựng toàn bộ dòng tiền, hệ thống hóa các văn bản, xác định vai trò thực tế của từng chủ thể và đặt tất cả trong một cấu trúc giao dịch thống nhất. Không ít vụ việc sau khi được nhìn nhận theo cách này đã thay đổi hoàn toàn phương án xử lý. Có vụ việc chuyển từ thế bị động sang chủ động. Có vụ việc mở ra khả năng thương lượng vốn trước đó không được các bên tính đến. Cũng có vụ việc phát sinh thêm căn cứ để yêu cầu xem xét trách nhiệm của các chủ thể mà trước đó khách hàng chưa từng nghĩ tới. Điều này không có nghĩa mọi tranh chấp đều được giải quyết theo cùng một cách. Có vụ việc phù hợp với thương lượng. Có vụ việc cần khởi kiện dân sự. Có trường hợp phải đồng thời làm việc với chủ đầu tư, đơn vị phân phối và tổ chức tín dụng. Cũng có những hồ sơ đòi hỏi phải kiến nghị cơ quan quản lý hoặc cơ quan tiến hành tố tụng xem xét toàn bộ cơ chế huy động vốn của dự án.
Có những khách hàng ban đầu chỉ nghĩ mình đang tranh chấp với ngân hàng. Sau khi rà soát hồ sơ, phạm vi vụ việc được mở rộng sang trách nhiệm của đơn vị phân phối, chủ đầu tư và toàn bộ cơ chế huy động vốn của dự án. Ngược lại, cũng có trường hợp khách hàng tập trung khiếu nại chủ đầu tư nhưng lại bỏ qua những quyền lợi quan trọng phát sinh từ quan hệ tín dụng hoặc từ các cam kết được xác lập trong giai đoạn đầu của giao dịch. Không ít hồ sơ được chuyển đến La Défense khi khách hàng đã làm việc với nhiều đơn vị tư vấn khác nhau nhưng vẫn chưa tìm được hướng đi phù hợp. Có người đã nhận được thông báo xử lý tài sản bảo đảm. Có người bị yêu cầu tiếp tục thanh toán theo tiến độ dù dự án gần như dừng thi công. Có người đã thương lượng nhiều lần nhưng không đạt kết quả vì xác định sai đối tượng cần làm việc.
Điểm khác biệt của La Défense là không vội đưa ra kết luận. Việc đầu tiên luôn là tái dựng toàn bộ dòng tiền, hệ thống hóa các văn bản, xác định vai trò thực tế của từng chủ thể và đặt tất cả trong một cấu trúc giao dịch thống nhất. Không ít vụ việc sau khi được nhìn nhận theo cách này đã thay đổi hoàn toàn phương án xử lý. Có vụ việc chuyển từ thế bị động sang chủ động. Có vụ việc mở ra khả năng thương lượng vốn trước đó không được các bên tính đến. Cũng có vụ việc phát sinh thêm căn cứ để yêu cầu xem xét trách nhiệm của các chủ thể mà trước đó khách hàng chưa từng nghĩ tới. Điều này không có nghĩa mọi tranh chấp đều được giải quyết theo cùng một cách. Có vụ việc phù hợp với thương lượng. Có vụ việc cần khởi kiện dân sự. Có trường hợp phải đồng thời làm việc với chủ đầu tư, đơn vị phân phối và tổ chức tín dụng. Cũng có những hồ sơ đòi hỏi phải kiến nghị cơ quan quản lý hoặc cơ quan tiến hành tố tụng xem xét toàn bộ cơ chế huy động vốn của dự án.
Thay đổi góc nhìn để bảo vệ quyền lợi
Nhưng dù lựa chọn phương án nào, điểm xuất phát vẫn không thay đổi: không nhìn từng hợp đồng một cách riêng lẻ, mà nhìn toàn bộ giao dịch như một chỉnh thể. Chính phương pháp đó đã được Luật sư Lưu Tiến Dũng phát triển thành công trình nghiên cứu "Cấu trúc huy động vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai thông qua giao dịch trung gian và tín dụng ngân hàng", lấy thực tiễn từ vụ Novaworld Phan Thiết làm cơ sở phân tích và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Giá trị của công trình không chỉ nằm ở góc độ học thuật mà còn phản ánh chính kinh nghiệm được tích lũy từ quá trình bảo vệ khách hàng trong thực tiễn.
Đối với người mua bất động sản, giá trị lớn nhất của phương pháp này không nằm ở những khái niệm pháp lý phức tạp. Giá trị lớn nhất là giúp họ trả lời một câu hỏi rất thực tế: Mình còn cơ hội bảo vệ quyền lợi hay không? Trong nhiều trường hợp, câu trả lời là có. Bởi điều quyết định không phải chỉ là khách hàng đã ký văn bản gì, mà còn là giao dịch đó được hình thành như thế nào, dòng tiền đã vận động ra sao, ai là người thực sự kiểm soát giao dịch và ai là người hưởng lợi cuối cùng từ cấu trúc ấy.
Nếu bạn đang ở trong tình trạng đã thanh toán phần lớn giá trị bất động sản nhưng dự án chậm triển khai; đang phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng trong khi chưa nhận được tài sản; đã ký các văn bản giữ chỗ, thỏa thuận, hợp đồng dịch vụ hoặc hợp tác đầu tư nhưng không biết quyền lợi của mình được pháp luật bảo vệ đến đâu; hoặc đang phân vân nên làm việc với chủ đầu tư, đơn vị phân phối hay ngân hàng, thì điều đầu tiên không phải là kết luận mình đúng hay sai. Điều quan trọng hơn là đánh giá lại toàn bộ cấu trúc pháp lý của giao dịch. Trong rất nhiều vụ việc, quyền lợi của khách hàng không biến mất chỉ vì một điều khoản bất lợi trong hợp đồng. Nó chỉ đang bị che khuất bởi cách nhìn nhận từng giao dịch một cách riêng lẻ. Đó cũng chính là triết lý tranh tụng đã tạo nên dấu ấn của Hãng luật La Défense trong nhiều tranh chấp bất động sản quy mô lớn: không dừng lại ở những gì được viết trên hợp đồng, mà đi xuyên qua hợp đồng để nhìn thấy bản chất của giao dịch, từ đó tìm ra phương án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tốt nhất cho khách hàng.
-
Luật sư Hà Nội
Đối với người mua bất động sản, giá trị lớn nhất của phương pháp này không nằm ở những khái niệm pháp lý phức tạp. Giá trị lớn nhất là giúp họ trả lời một câu hỏi rất thực tế: Mình còn cơ hội bảo vệ quyền lợi hay không? Trong nhiều trường hợp, câu trả lời là có. Bởi điều quyết định không phải chỉ là khách hàng đã ký văn bản gì, mà còn là giao dịch đó được hình thành như thế nào, dòng tiền đã vận động ra sao, ai là người thực sự kiểm soát giao dịch và ai là người hưởng lợi cuối cùng từ cấu trúc ấy.
Nếu bạn đang ở trong tình trạng đã thanh toán phần lớn giá trị bất động sản nhưng dự án chậm triển khai; đang phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng trong khi chưa nhận được tài sản; đã ký các văn bản giữ chỗ, thỏa thuận, hợp đồng dịch vụ hoặc hợp tác đầu tư nhưng không biết quyền lợi của mình được pháp luật bảo vệ đến đâu; hoặc đang phân vân nên làm việc với chủ đầu tư, đơn vị phân phối hay ngân hàng, thì điều đầu tiên không phải là kết luận mình đúng hay sai. Điều quan trọng hơn là đánh giá lại toàn bộ cấu trúc pháp lý của giao dịch. Trong rất nhiều vụ việc, quyền lợi của khách hàng không biến mất chỉ vì một điều khoản bất lợi trong hợp đồng. Nó chỉ đang bị che khuất bởi cách nhìn nhận từng giao dịch một cách riêng lẻ. Đó cũng chính là triết lý tranh tụng đã tạo nên dấu ấn của Hãng luật La Défense trong nhiều tranh chấp bất động sản quy mô lớn: không dừng lại ở những gì được viết trên hợp đồng, mà đi xuyên qua hợp đồng để nhìn thấy bản chất của giao dịch, từ đó tìm ra phương án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tốt nhất cho khách hàng.
-
Luật sư Hà Nội
THÔNG TIN LIÊN HỆ:Luật sư LƯU TIẾN DŨNGNhà sáng lập Hãng luật La Défense Số điện thoại: 09111 28 999 Văn phòng: Villa LK01-15, Roman Plaza Hải Phát, đường Tố Hữu, phường Đại Mỗ, thành phố Hà Nội |
ĐĂNG KÝ TƯ VẤN
Chúng tôi sẽ liên hệ sau ít phút, xin cảm ơn!
XEM THÊM
.jpg)
Hàng chục tỷ đồng mắc kẹt trong các giao dịch mang thương hiệu Sunshine: góc nhìn Luật sư tố tụng
(LSHN) - Không phải mọi rủi ro đầu tư đều bắt nguồn từ một hợp đồng vô hiệu. Trong nhiều trường hợp, rủi ro bắt đầu từ việc nhà đầu tư không biết chính xác mình đang giao dịch với ai và bản chất pháp lý của giao dịch đó là gì.
Quốc cường Gia lai: Luật sư Hà Nội định hình “giới hạn trách nhiệm” để giảm nhẹ từ phạt tù sang án treo
(LSHN) - Không chỉ tranh luận đúng – sai, luật sư đang trực tiếp bào chữa với Hội đồng xét xử, hướng tới quyết định lượng hình trách nhiệm hình sự của bị cáo trong những vụ án kinh tế phức tạp, giúp hưởng án treo.
Sản xuất và buôn bán hàng giả - Vai trò của luật sư trong dẫn dắt doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng
(LSHN) - Hàng triệu hộp sữa bị xác định là giả, hàng chục bị cáo bị truy tố và những bản án nghiêm khắc được tuyên đã tạo nên một trong những chuỗi vụ án kinh tế – thực phẩm gây chú ý nhất thời gian qua.
Vụ án 39–39B Bến Vân Đồn và vai trò của Luật sư trong việc phân hóa và giảm nhẹ trách nhiệm hình sự
(LSHN) - Vụ án 39–39B Bến Vân Đồn cho thấy một thực tế rõ ràng: định giá tài sản có thể quyết định số phận hình sự của con người, và khi định giá bị sai lệch, nguy cơ bất công là rất lớn.
.jpg)
Luật sư phân tích vụ án Hậu “Pháo” – Phúc Sơn: Khi “tiền mặt trong valy” quyết định dự án nghìn tỷ
(LSHN) - Luật sư không bao biện cho sai phạm, nhưng có trách nhiệm phân định rõ đâu là lỗi cố ý tiếp tay, đâu là hệ quả tất yếu từ một cơ chế vận hành mà quyết định thực sự không nằm trong tay cấp dưới.
Luật sư Hà Nội tham gia vụ án Tân Hoàng Minh: Khi phát hành trái phiếu trở thành tội phạm tài chính
(LSHN) - Vụ án Tân Hoàng Minh là ví dụ điển hình cho hiện tượng “đi tắt” trong huy động vốn, nơi hình ảnh doanh nghiệp, chiến dịch marketing và sự thiếu minh bạch đã khiến hàng nghìn người đầu tư mà không kiểm tra rủi ro.
